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整体出租5596项目丽江旅游商业地产遇挫

作者:jojo666 ♥ 源自:http://www.polonorte1.com ♥ 时间:2018-12-22 11:29:36 ♥ 点击:117[手机版]

  近日,丽江旅游宣布将丽江5596旅游文化休闲街项目物业整体出租。按照预期,5596项目本该在2018年实现净利润近2000万元,但计划赶不上变化,该项目至今仍然亏损。在商业地产开发上,丽江旅游近年来始终未能交出合格的答卷。

  近日,丽江玉龙旅游股份有限公司(以下简称“丽江旅游”)发布公告,宣布将丽江5596旅游文化休闲街项目物业,整体出租给深圳市益田旅游商业集团股份有限公司(以下简称“益田旅游”),租期20年,而原因在于同质物业竞争。

  资料显示,5596项目于2012年开始投资建设,旨在利用丽江古城的休闲氛围及客源基础,于丽江古城南片区打造一个以高端度假酒店、文化、 餐饮、休闲、购物为主的度假综合体,提高协同效应,打造丽江休闲旅游新名片。

  按照计划,5596项目在市场培育期间,即2013-2017年内,年均净利润为572万元,进入正常经营期,即2018年后,预计可实现净利润1870万元。然而计划赶不上变化,5596项目近年来的表现,并未回报丽江旅游方面的期待。

  5596项目的具体表现如何,从丽江旅游出租原因来看便可知晓。丽江旅游方面称,系由于市场发生变化,新开业的同质物业增加,竞争激烈,项目运营以来一直未能实现盈利所致。

  据此次公告,在5596项目整体出租给益田旅游后,益田旅游将其定位为中高端文旅精品项目,由益田旅游通过对内孵化创意文旅品牌,对外进行符合规划定位的品牌招商,弥补丽江旅游在商业运营上的短板。

  目前,5596项目归属于丽江旅游子公司丽江和府酒店有限公司(以下简称“和府酒店”)。在各大酒店、主题公园品牌纷纷拓展轻资产道之际,丽江旅游在包括酒店、5596商业街等商业地产项目的投入,令和府酒店压力沉重。自2013年5596项目建成投入运营后,在各类摊销、折旧等因素影响下,和府酒店被拖入亏损泥淖。

  在和府酒店旗下,聚集了丽江旅游于索道、景区等资源之外的重资产项目,包括和府洲际度假酒店、丽江古城英迪格酒店、丽江丽世酒店、和府物业、5596商业街项目等,以商业地产为主。

  据丽江旅游年报,2012年和府酒店营收1.02亿元,净利润1110.13万元。2013年,随着5596项目建成投入运营和英迪格酒店开业,和府酒店同比转亏,当年营收1.06亿元,净亏损380.72万元。直至目前,和府酒店都未能实现扭亏为盈。据2018年半年度报告,和府酒店净亏损-1659.77万元,亏损金额同比扩大113.03万元。

  从业绩来看,丽江旅游在商业地产上的表现显然难以用“优秀”来形容。一方面,收益有限的原因在于商业街、酒店等项目漫长的回报周期,另一方面也在于丽江旅游自身短板。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“一方面是同质化,对游客来说没有太多惊喜;另一方面,相较于酒店和街区,更多的资金还是会投入住宅,所以企业难以去做一些特别新颖的业态,从而影响后续的业态布局,而在管理上也可能会有所松懈。”从承租方益田旅游的策略来看,也明确是针对5596项目同质化、运营等问题进行改善。

  今年7月,丽江古城区休闲商业街区古北天街开业,同在古城区的5596商业街迎来新对手。事实上,丽江旅游在商业地产开发上,时常面对“后起之秀”的竞争。作为当地的老牌选手,竞争之下,“常建常新”成为丽江旅游增强自身竞争力的必然之选,但同时也成为丽江旅游重资产开发的一项负担。

  有报道指出,在2004年丽江旅游上市之际,丽江的五星级酒店只有一家,故丽江旅游决定建设高星酒店。而在2011年,丽江五星酒店已达到6家并且还在不断增多。商业街也是同理。于2014年正式开业的5596项目,目前也已有了包括古北天街、纳街等竞争对手。

  一方面是市场竞争,一方面是固定资产折旧,5596项目为丽江旅游带来的压力不小。眼下,资产证券化成为不少酒店、景区、主题公园寻求融资的新手段,但这依然需要稳定的收益来源方可支撑,这对于目前的丽江旅游来说,仍是个问号。

  据了解,目前5596项目的收入主要来源于商铺出租和自营,但具体租金等收入如何,从亏损情况来说仍属未知。据此次公告,5596项目目前处于亏损状态,本次整体出租后,第6年起可进入盈利状态。由此可知,即便出租,5596项目盈利也仍然需要漫长的培育期。

  “要结合丽江的优势,适当打造此类街区的独特概念,让游客可以主动自发来此类街区的独特点,这样游客的导入会形成‘蜂拥而至’的效应。”严跃进表示,“在此类游客消费的基础上,再进行证券化创新,则是有意义的。”

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